买了套房未过户，卖方为还赌债居然把房子抵押了！我的房子会被查封吗？
来源|CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）
辛苦攒钱买套房
还没办理过户
就被卖方拿去抵押了！
你要还赌债
别拿我的房子还呀！
可怜我的房子哟
会被查封吗？？
几年前买的房子一直没有过户，购房协议里说明了欠对方房款2万于过户时一并付清，卖方因为要还赌债再没有催我们过户，并且在我们不知情的情况下拿房产证做了民间抵押贷款，这个卖家属于违约吗？如果对方到时还不出钱房子是否会被查封？（我名下没有任何房产），我应该怎么办？
A1:
你好！一方面，首先，卖方的行为属于违约。根据《合同法》九十四条和一百零七条的规定，因卖家的行为致使合同目的无法实现，你可以起诉卖家，要求解除房屋买卖合同，返还已付购房款，如果合同中已经约定了相应的违约责任，可以要求对方承担违约责任。
其次，根据《物权法》第九条和第十五条的规定，虽然你的买卖合同是有效的，但是由于房屋没有办理过户，你并没有取得房屋所有权，而在过户之前，卖家作为房屋的所有权人将房屋进行抵押，其抵押也是有效的。如果卖家不还钱，卖家的债权人是有权查封该房屋的。如果房屋被查封，你可以依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，及时以案外人身份向采取查封措施的法院提出书面异议。因为你在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在司法实践中，法院一般会同意解封申请。
2
我加盟了一个便利店，按正常计划20天完工的，中途因为公司墙纸丢失工期延误，然后就碰上了双十二物流延迟、公司与国企合资清算资金、过年工人放假一系列问题，从去年11月拖到了今年的3月目前仍旧没有开工动向，并且我多次和公司总经理沟通无果，诉讼又怕法律风险，我真的很绝望。
A2:
你好！根据你的信息看到了诸多工期延误的原因。首先，“公司墙纸丢失”、“双十二物流延迟”、“公司与国企合资清算”、“过年工人放假”均不属于《合同法》中的不可抗力因素。《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
其次，要具体看你们双方签订的加盟协议中关于违约责任条款是如何约定的。如果上述延期的原因包含在你们合同的免责条款中可以免责，否则应当根据《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”建议你积极协商，协商不成，可以通过诉讼的方式要求违约方承担赔偿损失等违约责任。
3
您好！我是今年的应届毕业生，年前与当地一家事业单位达成口头就业协议，单位说因为用人最终需人事局决定，要求把三方协议留下，但双方都先不签字，等我毕业后再签，如果人事局不同意就取消录用资格，我没办法就给了，单位自己写了一张纸意思是以后如果我不去工作就赔偿违约金五千，我单方签字单位保留，请问这个赔偿协议合法么？
A3:
你好！赔偿协议无效。虽然通过你的签字确认，双方达成合意，其权利外观就是一份合法有效的书面协议。但是该赔偿协议因违反法律、行政法规强制性规定而无效，你不应当向单位支付违约金。
《劳动合同法》第二十二条规定，用人单位为劳动者提供专项培训费用，可以与该劳动者订立协议，约定服务期。劳动者违反服务期约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。
第二十三条规定，对负有保密义务的劳动者，用人单位可以在劳动合同或者保密协议中与劳动者约定竞业限制条款，劳动者违反竞业限制约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。
第二十五条规定，除本法第二十二条和第二十三条规定的情形外，用人单位不得与劳动者约定由劳动者承担违约金。
单位要求你支付的违约金显然违反了《劳动合同法》的强制性规定，双方对于该违约金的约定，不符合法律规定劳动者应当承担违约金的情形，故赔偿协议是无效的。
4
Q4
本人于2013年5月份在工商银行办理一手房贷款20万，开发商在购房合同上写着交房后30天办理房产证，贷款合同上写着放款后30天要求开发商要办好证到银行抵押。我现在还清了房贷，但银行里没有房产证，只有产权证复印件，这样银行要承担什么责任？
A4:
你好！银行不需要承担法律责任，只是内部工作流程的瑕疵问题。办理银行抵押贷款只有一个主合同关系即你与工商银行签订《贷款合同》形成的借贷法律关系，房产抵押只是借贷法律关系的担保，保证在你不履行还款义务时，银行可以行使房屋抵押权保护自己的权利，担保法律关系本身不能独立存在。银行作为贷款人20万元的贷款已经发放，你作为借款人20万元的贷款已还清，双方权利义务均已履行完毕，房产抵押的担保关系因为主合同履行完毕而消灭。
如无特殊情况，开发商应当承担违约责任。具体的违约责任应当根据你们买房时签订的《商品房买卖合同》中关于房地产权属证明及相关违约责任的条款而定。你也可以根据《合同法》第六十条、第一百零七条，诉请法院主张开发商采取补救措施或积极履行办理房地产权属证明的相关义务。
5
婚前协议怎样才具有法律效力？
A5:
你好！一方面，你好！婚前协议是对双方各自的财产和债务范围以及权利归属等问题作出的约定，只要满足合同的成立、生效的要件即可发生法律效力，即：1、双方当事人具有相应的民事行为能力。2、双方当事人意思表示真实且达成一致。3、不违反《合同法》第五十二条规定的合同无效之情形。即不存在下列情况：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
同时，婚前协议因自身特殊性还应当注意以下情况，即：1、双方的约定一般只能对财产及债务的处置作出处分，涉及人身权利的部分大多无效。2.协议必须采用书面形式。因为《婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。”
感谢值班律师：
（北京 吴立伟）
所有的困难，
都始于你的内心，
终于你的行动。
实习小编 | 罗健溢
实习法务 | 索东汇 刘婷
维护 | 宋小军
主编 | 王秀敏
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